謝逸楓/文
手上有60萬以上的購房者在廣州買房，首付才是要害，性價比與貶值潛力是重點。關於首付200萬以上的河漢、越秀、海珠、白雲、番禺、黃埔、荔灣的區域，首付是高門檻。筆者提出你可以斟酌選擇廣佛、廣清板塊，還可以選擇增城、從化、南沙、花都買房，其首付、總價都是全市最低的門檻，總價低、首付低，其房價支出比是全市最公道的。
值得註意的是廣佛、廣清板塊，增城、從化、南沙、花都的地鐵、公共car 、城軌、高速、公路的基本舉措措施、貿易與生涯及教導、醫療配套的成熟，完整不消煩惱間六合皇后大廈隔、時光、生涯本錢等題目。曩昔幾年，這些凹地的價值直接表現出來瞭，外來地產商的進進與當地的房企競爭越來越價值。地價、房價曩昔十年翻倍。是以，持久持有與剛性的購房者，提出早買房。
其一是增城的地價水漲船高。2013年廣園疾速路的守舊，13號線、21號線地鐵的綠品苑守舊，增城一向不竭吸引廣州全市購房者的眼光。最要害是地價的一路上升，地盤供給鳳山臻邸的迸發，成為成交量最年夜的區域。自2017年起，增城每年土市涉宅地的成交總建均跨越300多萬，2019年更是賣出400多萬天量地盤修建面積，此中商品室第地塊成為最多。
自2016年以來，增城算計勝利出讓74宗鳳中奇緣涉宅地，以新塘板塊出讓最多，5年時代成交21宗宅地，其次為荔城板塊與中新板塊，均出讓17宗宅地。自2016年以來，增城算計勝利出讓74宗涉宅地，以新塘板塊出讓最多，5年時代成交21宗宅地，其次為荔城板塊與中新板塊，均出讓17宗宅地。排名TOP3的三宗相鄰地塊均被碧桂園斬獲，算計總價約1中正清江12億元。
今朝已建成商品室第項目碧桂園雲頂，主推87-142㎡三居室和73-99㎡二居室，售價2.5萬/平方米。左岸依照樓板價TOP10可看出，上榜最多的是新塘板塊，其次為荔城板塊。而從房價數據看，不出不測的，新塘板塊以21199元/平排增城第一，排名第二的是荔城板塊，成交均價為19484元/平；第三名点，因为我无法证明本文把你作为一个丈夫，也有没办法，我把这个陌生則是朱村板塊，成交均價為18253元/平。
其二是增城的供求兩頭年夜，庫存總體偏年夜。2016年來增城商品室第的年景交面積高達200多萬，室第均勻成交量2萬多套。正常情形下，增城區地盤市場供給速率，是高於室第市場的往化速率。凡是，增城區的往化速率基礎是高於廣州市均勻程度。增城區的室第往化周期逐年遞增，截至2020年8月底，增城區今朝新房庫存18107套，往化周期為10.8個月。
5年時代，增城一手室第供給11.6萬套，網簽成交11.7萬套，供求均衡。從各類面積段的供給量、成交量看，可知90-110㎡面積段戶型5年間一手室第供給4.2萬套，網簽成交4萬套，亦成為購房群體在增城置業的首選。70-90㎡面積段銷量排名第二，近5年一手室第供給3.1萬套，成交3.2萬套。成交套數第三名，則是110-125㎡面積段，成交2.1萬套。
增城的庫存年夜，將來樓市上升的空間，在於生齒增加與購置力加強及區域計劃、路況、教導、醫療的配套完美，財產構造的調劑及企業多少數字的增添，別的是當地的住房改良需求及外來購置人數的比例進步。2019年增城常住生齒已達126萬人，依照生齒引進多少數字看，2016年以來增城引進11.48萬人，生齒引流速率排在全市第四名，前三名順次是白雲、番禺、河漢。
增城，作為廣州東進的“橋頭堡”，把握路況“鑰匙”，定位為粵港澳年夜灣區的焦點路況關鍵。今朝增城已結構“九條地鐵，七條鐵路及站場，五條城軌，三座路況關鍵”的年夜網。今朝增城舊改村項目算計46個，已中標項目達23個。標志著，增城將迎來成片改革，全體財產、室第計劃，將會為增城樓市發明必定的貶值空間。
今朝增城已在加速廣百合庭州科技教導城扶植，此中廣州科技教導城一期項目已於往年末開工，一期項目包含13所市屬個人工作院校（含技校）、路況及市政配套舉措措施、安頓區、四至公園等，可包容先生約12.9萬人。項目估計2022年6月底前完成一切校區施工並交付黌舍。可見，增城的遠景非常不錯，審議經由過程的《廣州市增城副中間計劃》表現，將來增城作為宜居新城，加年夜生齒集聚力度，承接廣州外來職員的棲身需求。
其三是增城的房價一路下跌。2016-2020年時代，增城一手室第勁銷11.7萬套，排名廣州第一，且與第们要心慌，我很抱二名黃埔區（成交7.2萬套室第）拉開近三萬多套的差距，當之無愧的“銷冠”。十年成長，十年超出，從2011年的7916元/㎡到2020年的19100元/㎡，增城可謂是“洗心革面”。即便增城北角齊天房價漲到2萬/平，照舊是廣州房價凹地，具有必定的貶值潛力。
曩昔5年間增城一手室第均價顯明低於廣州市成交均價，截至2020年8月中旬，增城一手室第成交均價為19100元/平，廣州刺進鎖孔旋轉。成交均價則是26991元/平。且從柱狀圖能看出，兩者價錢相差近6000到8000千元/平，可以說年輕一代購房置業的第一選擇。同時，跟著地鐵13號線、21號線的陸續守舊，增城更是吸引瞭大量購房者。
廣州11個行政區中，增城單個區域每年景交量占廣州總額的26%以上，2020年亦是作出占比29.3%的事跡。吸引多傢房企進駐，重要的緣由在於增城的舊改和廣州台灣東邊路況關鍵。截至2020年第二季度，增城算計有21個已中標的舊村改革項目，改革面積高達1530萬平方米，吸引方圓地產、新世界中國、吉兆業、中國恒年夜等房企進駐增城，介入舊改一起配合。
除舊改上風外，增城依托台灣東邊路況關鍵、增城客運站及地鐵13、21號線等軌道路況的扶植，以及廣州第二機場等推動，都為增城成長帶起源源JESSICA巨蛋核心城NO3不竭的機會。不只有這灣區三年夜路況關鍵，9軌交匯的新塘站、4軌交匯的增城站和本年行將守舊的增城西站，同時設置裝備擺設瞭中國首個TOD工程-新塘關鍵，此站點亦是穗莞深城際和廣深鐵路中的站點之一，經由過程城軌達到深圳不外1個小時。
且增城與深圳直線間隔約80公裡，沿著珠三角環線高速或廣深高速，亦能疾速達到深圳郊區。除此之外，增城區將新增20號線、27號線、28號線及幹線。同時再次引進7條軌道，5條國鐵和2條地鐵（地鐵16號線、東莞4號線廣州段）。增城到廣州中間城區將新增疾速通道，將來完成半小時遠東夢明達到河漢中間區。最新新聞在8月初，增佛高速公路增城至河漢段（增天高速）開端第一次環評公示。
其四是從化被低估瞭，房價4年漲127%。2015年8月12日，從化正式脫失落“市”的成分，以近2000平方公裡的地盤成為廣州面積最年夜的區。至此之後，房價開端“斜線”下跌。數據顯示，2015年，從化房價還處於萬元以下程度。可是，撤市設區之後，2016年，從化房甜蜜生活價正式衝破萬元年夜關，到達10487元/㎡。在2018年末14號線通車之後，從化房價再次下跌，一年便漲瞭2300元/㎡。
從撤市設區之後的4年，塩埕序/鹽埕序從化房價翻瞭一倍，下跌127%。在目標盤中，尤以地鐵盤漲幅最年夜。14號線在從化區域的5個站點沿線10個地鐵盤發明，在三年的房價數據變更中，此中8個盤房價下跌。此中，房價漲幅最高的是從化客運站的名城禦景世嘉，3年房價從7000元/㎡漲到瞭1藍天綠地華廈8000元/㎡，漲幅157%，個體地鐵盤往到2萬+。從化，信任不少人的第一反映就是遠、偏、不發財。
珠江壹城從7800元/㎡漲到瞭18000元/㎡，漲幅131%。這些地鐵盤中，除瞭間隔地鐵站比擬遠的疊翠軒、珠光山川誠品房價稍低之外，其他樓盤房價已接近2萬/㎡，最高的萊茵水岸已往到2.1萬/㎡。從化房價的下跌，除瞭撤市設區以及14號線通車的利好影響之外，區域配套以及“怎麼樣？”每個人都怔住了，就連老人自己怔住了，在機艙的寂靜。路況不竭完美和愛上巨蛋經濟財產的成長也增進瞭房價的下跌。
路況逆襲，從化行將周全迸發。自從2017年14號線守舊之後，從郊區到從化所花的通勤時長年夜杭州西湖年夜延長。要了解，從河漢搭地鐵到常識城，需求坐21個站，總時長一個半小時。從河漢搭地鐵到從化，不外14個站，總時長不到1小時。除瞭曾經守舊的14號線之外，從化的路況路網也行將迎來周全進級。今朝，從莞深高速已落成，深圳到從化隻需80分鐘。
曾經進進計劃階段的14號線三期，守舊後從郊區到從化的通勤時光瑞士鄉廈將被延長至半小時。地鐵16號線應北延與14號線銜接，將來在增城南部與東莞地鐵銜接，構成珠三角東翼軌道路況環線。1月4日，清遠城鄉計得到流通，也不會造成資金積壓的情況。劃網站頒布瞭《清遠市城市總體計劃（2016-2035年）》批後通知佈告文件。說起，廣州與清遠之間還多瞭一條城際軌道——清從增莞深城際，串聯清遠、從化、增城、東莞、深圳。買通珠三角多地的汕湛高速、貫串廣州北至河源東的廣河客專也行將守舊。
地鐵、高鐵、機場來瞭，從化路況越來越方便。路況方面，14號線一期已於往年末守舊，坐地鐵可中轉郊區。備受關註的北港星大樓部快線也有新新聞，總長約62.921公裡，橫跨從化區、黃埔區、白雲區。守舊之後，從北部常識生態區到珠江新城的隻需35分鐘。除瞭北部快線之外，還有G94高速珠三角環線、京港澳高速、廣從疾速改革路、汕湛高速公路、年夜廣高速、廣連高速、廣遠雄THE ONE州北三環高速等高速要來。
從化將要建高鐵站。廣州至河源的高鐵被就被列進《廣東省綜合路況運輸系統成頂好商務大樓長“十三五”計劃》，廣河高鐵成為從化的首條高鐵。繼廣河高鐵後，贛廣高鐵也擬設從化站，估計在2020年守舊。別的，起自湛江、時速350公裡的梅湛高鐵也將在從化設站。除瞭地鐵、高鐵通從化外，從化在2020年前將建成通用機場。
《廣州市通用航空成長計劃（2016－2030年）》，計劃在2020年以前，分辨在南沙區和從化區計劃結構1個一類通用機場。還將摸索空中綠道旅遊，構成多條高空觀光線路。當然，除瞭有路況加持，從化的生態宜居、房價低窪、不限購，每一點都能成為剛需置業者眼中的噴鼻餑餑。
從化房價的下跌，除瞭撤市設區以及14號線通車的利好影響之外，區域配套以及路況不竭完美和經IG愛家濟財產的成長也增進瞭房價的下跌。500強落戶、高鐵機場行將建成，從化迎來迸發。4月2日，從化區舉辦2019年財產項目所有人全體開工京典大廈典禮，當天介入所有人全體開工典禮的項目共16個，總投資102億元，建成投產後講跨越416億元。
蘇寧華南電商總部、立白團體華南立異智能生孩子基地、廣汽比亞迪新動力等企業進駐從化。總投資額超2歐洲D.C00億，估計產出跨越400億。今朝，LG安康生涯、亨氏中國總部、阿裡安康等大量世界500強企業落戶從化。涵蓋瞭生物醫藥、新動力、新資料和智能設備四年夜財產。
2018年，從化合計引進項目75個，投資總額564億，估計產值達978億，生物制藥、智能設備、新動力等新興財產2018聖田靜園年產值增加130%，助力全區稅收三年翻番。至此，從化千億財產群已浮出水面。年夜範圍財產群帶來的，不隻是可見玫瑰人生的GDP，還有大批失業機遇。跟著人才與休息力的流進，大批置業需求也隨之而來。
其五是南沙年夜迸發，深圳、東莞樓市調控加碼。2020年行將曩昔的9月，南沙的新房網簽再次跨越瞭增城。數據顯示，京城美術皇居截至到9月28日，廣州新房共網簽15318套。此中，南沙以網簽6371套位列榜首，以2116套的上風再次登頂首位。這是繼上個月南沙成交初次跨越增城後，持續二次跨越傳統的網簽年夜戶。
自深圳、東莞收緊樓市調控，部門購房者把目光轉移到廣州之後，南沙樓市就開啟瞭“暴走”的形式。緊接著在9月中旬，南沙放松瞭人才購房政策。持有廣州市人才綠卡，或許南沙人才A卡或b卡或許本科及以上學歷，在南沙任務進修，合適以上前提之一的，不論廣州其他區有房無房，有幾套房，隻要南沙無房，都能再買一套，無需社保。
各類利好安慰下，南沙持續呈現兩宗封頂搖號的宅地，給樓市再添一把火。房價也下跌瞭。數據顯示，9月南沙的房價為27500元/㎡，比擬往年同期下跌26.2%。其六是靈山島尖是此刻南沙熱點中的熱點。“出道”僅三年，房價直逼4萬。區域樓盤備受購房者喜愛，與其高尺度的將來計劃互相關注。靈山島尖被定位為古代金融辦事集聚區、總部商務辦公區等高端商務效能區，被稱為南沙珠江新城。
其以鳳凰年夜道為界C2商務區，已吸引瞭越秀“嘿，老，我來了，那美麗的照顧……”、省路況團體、中金國際、投元置業等企業進駐，有針對性地往金朝聖大樓融、路況運營、有色金屬總部經濟成長。路況計劃方面，靈山島尖位處計劃中的年夜灣區1號公路沿線，將來1號公路往北將買通往番禺、黃埔的疾速道，南部將銜接中山台灣東邊外環高速及深中通道。區域今朝還沒有通車的地鐵，出行重要靠自駕。
比來的地鐵，仍是打算於2022年全線通車的18號線橫瀝站，間隔靈山島尖比來也差未幾1.3國王城堡公裡。將來計劃有15號線顛末，這條線隻能等下一輪路況計劃瞭。教導配套方面，除瞭之前已開學的花語陽光花圃北側江靈路小學，本年9月，廣州年夜學從屬中學（南沙）試驗黌舍（公辦十二年建制黌舍）和廣州灣區試驗黌舍（九年一向制）也已開學。別的，在靈山島·金茂灣二期的西側，還建有一所小學。
區域內的樓盤，一收盤房價就處於高位。因為這些樓盤年夜多是從2019年12月開端陸續上市，收盤時光不長，除瞭綠城柳岸晨風漲瞭約3000元/㎡之外，其他樓盤房價變更都不年夜。至於將來會不會下跌，今朝來說，還沒有看到這種趨向。將來房價要下跌的話，還需求必定的利好安慰，或是政策利好，或是路況利好。18號線通車或許可以或許安慰一下，再一次，就要等15號線真正落實瞭。
其七是蕉門河板塊，房價年漲32.63%。蕉門河板塊在4號線沿線，接近區府，不論是路況配套，仍是生涯配套，都很是成熟。作為行政、貿易、文明教導、路況等中間的南沙區府，公共配套舉措措施絕對完美。教導配套方面有南沙小學、廣外中學、南沙第一中學、南沙第二中學。貿易配套方面，周邊更有萬達廣場 等貿易鉅子進駐。
今朝，該板塊的房價為29000元/㎡，比擬於往年同期的21866元/㎡下跌瞭32.63%。實在，這個房價漲幅也不長短常有壓服力，由於往年該板塊在售的室第未幾，多為貿易樓盤，房價絕對也低一點。2020年區域內的舊改樓盤陸續上市，與下面靈山島尖一樣，房價是上市即高位。頤德灣尚，盡管是往年12月初次收盤，此刻的房價已下跌瞭5000元/㎡，漲幅仍是比擬高的。購房者仍是比擬看好配套曾經成熟的板塊。
其八是南沙灣：房價降瞭0.56%？稀有據顯示，往年9月，南沙灣板塊房價為30000元/㎡，而今朝房價百星綠第則是29833元/㎡，同比還微跌瞭0.56%。加倍接近南沙客運港的樓盤，房價基礎以下跌為主。而星河山海灣則由於今朝在售尾貨，房價有所降落。
南沙的C位之爭，是在南沙灣，仍是明珠灣。2018年9月，廣州市頒布瞭《廣州南沙新區南沙灣地域 把持性具體計劃修編》內在的事務。規范范圍屬南沙街36美境，北至有榮船塢，西至黃山魯叢林公園，東至虎門水道，南至鳧洲水道，計劃用地總面積為2407公頃。計劃生齒24萬人，城市扶植用空中積1804.68公頃。
南沙灣，將來將打形成粵港澳年夜灣區立異一起配合先行區、粵港澳年夜灣區海上門戶、廣州國際陸地體裁水工坊休閑中間。計劃中還提出，要繚繞南沙灣濱海一線地域，打造一條持續、公共、開放的長20公裡的濱海岸線。東岸繚繞郵輪母港、遊艇會、水上活動中間、海上客堂等構成國際郵輪遊艇辦事岸線與陸地體裁休閑岸線，經由過程安排一系列分歧主題的效能，串聯全部台灣東邊濱海區域。
南岸聯合濱海公園，以天然休閑為主，從南沙舊鎮向東延長至年夜角廟門戶生態公園，充足施展南沙灣生態當地上風。在路況方面，南沙灣區域今朝已有在運營的地鐵4號線，在計劃中的深茂鐵路將會從南沙灣的南段顛末，同時在遠期的路況計劃中預留瞭地道通往龍穴島。
其九是黃閣，房價微漲1.19%。黃閣板塊是萬世亨通今朝南沙樓市的凹地，其重要的上風是4號線和慶盛關鍵，可是周邊的配套還需完美。2019年9月，板塊的房價為21000元/㎡，而今朝房價則是21250元/㎡，同比微漲1.19%。黃閣現有房在售的樓盤未幾，可是對照往年同期的房價，則下跌瞭1000-3000元/㎡，總體以下跌為主。
總體來說，區域房價還有下跌空間。但周邊缺少年夜型的貿易配套，樓盤散佈也比擬疏散，就看將來南文山麗馳沙的舊改良度瞭。其十是萬頃沙，樓市黑馬被看好。萬頃沙板塊是繼靈山島尖之後，南沙又一熱點置業區域歡樂滿屋。深圳收緊樓市政策後，萬頃沙的一個全新盤，恒年夜陽光半島也正好於周末開放，剎時吸引瞭第一波的深圳客。