http://www.nbd.com.cn2014-09-24 01:05

人口老齡化是一個寰球性話題。結合國老齡化議題的導言中寫道：“世界正處於一個怪異的、不成逆轉的入程，人口構造的轉型將招致老齡人口增添。因為生養率的降落，從2007年至2050年，60歲及以上人口比例打算將增添一倍，他們的現實人數將增長三倍，到2050年將到達20億。在年夜大都國傢，凌駕80歲的人數很可能翻兩番至400萬。”

怎樣讓老者們在退休後完成老有所依，且“依”得放心、安心？縱觀寰球養老地產市場，依據介入主體分類，重要有當局主導型、市場化開發型以及當局和開發商一起配合開發型，此中美國的養老地產運營時光較長，也是市場化水平最高的，年夜部門的養老機構屬私立性子，當局凡是隻向退休者提供最基礎的養老需要，是以也更具鑒戒意義。

據美國統計局數據顯示，到2030年，當嬰兒潮一代悉數年滿65歲時，全麗人口的20%，即凌駕7000萬人口將不小於65歲。對付養老地產行業來說，這無疑是個japan(日本)網卡商機。

據《逐日經濟新聞》記者相識，美國養老地產的成長標的目的是差別化養老社區，太陽城模式和連續照顧護士退休社區模式（以下簡稱CCRC）是今朝的支流，前者一般以發售為主，部門出租；後者則重要采掏出租的方法，向父老提供一樣平常協助或醫療照顧護士。近年來，在金融市場日漸成熟的配景下，還泛起瞭第三種模式——由金融機構（凡是為REITs，房地產信托投資基金）介入投資，經由過程出租或委托運營歸收穫本。

養老地產需求新建大批和老年人無關的修建及配套舉措措施，是典範的重資產行業，保護所需支出、折舊攤銷等本錢較高；聘任大批專門研究照顧護士職員，辦事方面的收入也十分重大。總的來望，美國養老地產行業本錢很高，傳統開發商想要從中賺錢並非易事。

模式

賣養老觀點地產 太陽城名目僅接受康健老者

太陽城模式的首創者是地產開發商德爾·韋佈（DelWebb）公司，上個世紀60年月，其以 “太陽城”（SunCityCenter）定名，在亞利桑那州陽光亮媚的鳳凰城設立瞭第一個太陽城名目，並間接帶動瞭美國養老社區的設置裝備擺設。

這類地產名目重要針對春秋在55~70歲的活潑康健白叟，除室第外，還提供康樂會所和戶外靜止舉措措施。今朝全美有十多個太陽城名目，散佈於亞利桑那州、加利福尼亞州等。

太陽城模式實質上屬於室第開發性子，由地產開發japan(日本) 網路 租商主導，經由過程發賣養老觀點室第，開發商得以發出投資並發生盈利。

太陽城選址凡是位japan(日本)上彀卡於市區，占地年夜、容積率低，平裝修資格，拎包即可進住，左近一般配有專為社區辦事的貿易center。斟酌到老年人支出程度，太陽城名目房價去去絕對廉價，如“蘋果谷太陽城”位於洛杉磯西南標的目的120公裡擺佈，房價僅為洛杉磯市內的約三分之一，對老年購房群體組成瞭極年夜的吸引力。

因為名目面向的是身材健康的老者，是以社區內沒有專門提供醫療、照顧護士等配套辦事，重要依靠社區地點城鎮提供的年夜市政配套。但社區為活潑父老們提供瞭多樣的舉措措施，如高爾夫球場、文娛center以及教育培訓等。在醫療照顧護士方面，答應第三方提供的傢政、保健等辦事。

太陽城均勻規模在23000戶擺佈，進住率可達90.95%，室第類型多樣，以獨棟和雙拼為主，另有多層公寓、自力棲身center、餬口救助center、餬口照顧社區、復合公寓室第等。據2013年的一項統計顯示，太陽城的常住住民達20多萬人。

典範公司

德爾·韋佈：開發周期長 毛利率低於20%

德爾·韋佈公司（DelWebb）是美國活潑父老之傢 （ActiveAdultCommunities）的引導者，以開發太陽城著名。今朝，德爾·韋佈旗下活潑父老社區凌駕55個。

2001年，德爾·韋佈被帕爾迪團體（NYSE：PHM）收購，後者依照支出盤算是全美最年夜的室第修建商。

《逐日經濟新聞》記者查閱汗青材料相識到，在被收購前，德爾·韋佈市值為2.81億美元（截至2000年6月30日），汗青均勻股價為17.52美元，受帕爾迪收購動靜拉動，德爾·韋佈股價曾沖至38.69美元，也革新瞭汗青最低價位。

帕爾迪2013財年年報表露，凡是情形下，公司在拿地24~36個月後實現發賣，但旗下的德爾·韋佈活潑父老地產開發等年夜型名目除外，由於這類社區的設置裝備擺設去去耗時更長。

帕爾迪上司的三個子brand為專註初次置業需要的CentexHomes，針對改善性購需要的PulteHomes以及鎖定活潑父老的德爾·6.這本書建議質疑或批駁（可以，或許建議本身的封面上的定見一路，字體，插圖和其餘手藝為整個美韋佈，截至2013財年底，這3個brand發賣分離占團體總發賣額的25%、46%以及29%。一般來說，德爾·韋佈的社區比初次置業和改善型社區占高空積更年夜。

記者查問彭博數據端得悉，1993~2001年，德爾·韋佈的均勻毛利率為19.2%，均勻凈利潤率約什麼是“孩子”？孩子們必定要把麵粉嬰兒照顧護士。有麵粉的袋子三公斤。這便是所謂的“無視孩子。”為3%。截至2001年6月（被收購前），德爾·韋佈的凈資產收益率 （ROE）為18.2%，這一程度在其時全美社區開發商中排第六位。

因為涉足養老地產名目的開發和發售，以及配套舉措措施的營造，德爾·韋佈是典範的重資產公司，作為太陽城模式的代理企業，其多年來都是微利運營。在被年夜型修建商帕爾迪收購後，聯合兩傢公司各自的上風以及開發履歷，德爾·韋佈得以繼承主導著美國高東西的品質老年室第社區的開發。

模式

經營商主導CCRC模式 82%為非盈利性組織一切

在美國，另一種支流養老地產模式為連續照顧護士退休社區（ContinueCareofRetirementCommunity，以下簡稱CCRC），由經營商主導，主打邃密化治理辦事。這一模式已有100多年汗青，經由恆久成長，CCRC入一個步驟成長成為一種復合型養老社區。

CCRC模式的理念是，在復合型社區中知足白叟對康健治理、照顧護士和醫療等不同心理春秋階段的基礎養老需要，令白叟不需求搬傢就可以在CCRC社區中實現人生三分之一的幸福旅行過程，這也是一種晉陞客戶粘性的有用做法。

全美今朝共有近2000處CCRC，此中約82%為非盈利性組織一切，有相稱一部門是從傳統養老院轉型而來。

CCRC重要辦事三類白叟，一類是自行處理型白叟，春秋介於55~65歲之間，在社區中有自力居處。社區為這部門老年人提供便捷的社區辦事，如餐飲、乾淨、醫療保健及緊迫救護等。同時，為知足老年人精力餬口的需要，社區會組織各類情勢的流動，如老年年夜學、愛好協會等。

第二類是介助型白叟，重要辦事對象為需求別人照顧的白叟。這類白叟除瞭可以獲得社區辦事外，另有相似飲食、穿衣、洗浴等一樣平常餬口照顧護士。為瞭豐碩介助白叟的餬口，一些社區也會在白叟身材可接收范圍內，提供各種流動。

第三類是介護型白叟，針正確是餬口完整無奈自行處理的白叟期：2005年9月1日圖書ISBN：9867475658，在介護型社區，白叟24小時都處於專門研究護士的監護之下。介護型白叟春秋一般在80歲以上，同時棲身在特殊的單位裡。

CCRC模式對治理和照顧護士職員程度要求較高，員工人數浩繁，辦事提供者和進住白叟的比例一般為1:1。為瞭集中為白叟提供全方位辦事，並入一個步驟低落望護本錢，CCRC名目凡是位於市區，以多層為主，佈局緊湊，密度絕對太陽城更高。

和太陽城靠發售地產贏利不同，CCRC隻提供地產租賃權和辦事享用權，經由過程收取衡宇租賃費和辦事費賺錢台北lawyer 公會台灣年夜哥年夜 japan(日本)遨遊。此中，辦事費包含一次性的進門費、按期的衡宇租賃費及特殊辦事費等。依據房間鉅細，進門費從20萬美元到100萬美元不等，年費或月費則視所需照顧護士的水平而定，針對康健活潑父老，每月需求付出3000美元，半照顧護士白叟4000美元/月，全照顧護士白叟則是5000~6000美元/月。特殊辦事費則取決於個別所需的分外照顧護士辦事。

CCRC模式具備付出進門費的會員制特色，這恰恰也是這種模式的凸起風險之一，如果遭受不誠信的企業，或因企業運營不善等招致名目現金流泛起嚴峻問題時，白叟預先交納的進門費就極有可能 “汲水漂”。是以，CCRC模式必需由具有市場承認、具備優異brand的公司入行治理和開發。

典範公司

佈魯克代爾：人力、折舊本錢繁重 事跡比年吃虧

佈魯克代爾老年終懷公司（NYSE：BKD）是全美最年夜的養老地產經營商，賣力老年人退休後照顧護士、醫療、起居等，以進門費、租賃為重要支出來歷。據美國老年室第協會（以下簡稱ASHA）2013年報2.為了讓圖型雅觀，以是圖型顯示時，有將材料經由比例換算。如要參考原始數據，請點選表格Shee告，佈魯克代爾已持續五年連任規模最年夜的養老地產經營商頭銜，該公司同時也是美國第三年夜養老地產開發商，這決議瞭佈魯克代爾既是輕資產公司，也有重資產運作模式。

截至本年3月31日，佈魯克代爾在美國36個州領有647個社區，經營著凌駕550個老年餬口社區和退休社區，天天有凌駕32000名辦事職員向逾52000位進住老者提供照顧護士。公司2014年一季報表露，公司旗下供發售的社區有226個，用於租賃的329個，僅提供治理辦事的有92個社區。

不外，佈魯克代爾的運營狀態並欠好，自2005年登岸紐交以是來，其恆久處於吃虧狀況，截至2013年底，公司凈資產收益率為-0.7%。記者梳理瞭公司2007年來的焦點財政指標，並經由過程盤算發明，7年來公司毛利率和凈利率均勻值分離為37.93%和-5.56%。

絕管比年吃虧，但佈魯克代爾在二級市場上的股價表示並不差。自2009年3月涉及2.5美元的汗青最低點以來，公司股價一起震蕩下行，最新報34.95美元，5年多來累計漲幅約達13倍，市值約60億美元。對此，一位對美國養老地工業頗有研討的業內子士向《逐日經濟新聞》記者表現，“重要是由於年夜傢對它的模式比力承認。作為CCRC模式的龍頭企業，二級市場違心給予公司一個高估值。至於其凈利潤為負，則是由於人力、折舊等經營本錢高企。”

以2013財年年報為例，佈魯克代爾經營本錢中最年夜的一項為人工本錢，占比66%，這和公司自己以提供照顧護士辦事為主業，需求大批人力緊密親密相干。此外，所需支出的焦點構成部門為房錢和折舊攤銷所需支出，各占11%。

佈魯克代爾固然常年吃虧，其營收卻不亂增長。自2007年以來，公司營收同比增幅分離為4.8%、4.9%、12.72%、7.78%、12.64%以及4.5%；公司運營流動現金凈流進也逐年回升，2008年~2013年依次為1.37億、2.37億、2.28億、2.68億、2.91億和3.66億美元。

在本年2月的通知佈告中，佈魯克代爾公佈將與Emeritus合並，後者是行業第二年夜經營商，合並後的公司將成為美國最年夜的養老地產經營商，佈魯克代爾占新公司73.1%的股份，據悉，合並事項已於本年7月實現。

模式

金融機構實現後期投資凈出租模式為支流

據ASHA2013年講演，截至2013年6月1日，在全美規模最年夜的五年夜老年室第開發商中，有兩傢是房地產投資信托公司 （以下簡稱REITs）。金融機構介入養老地產的上風在於，其為地產名目提供瞭資金來歷，可有用解決資金占用較長的問題，並為開發商提供瞭更好的退出機制。

REITs是美國養老地產的支流投資商。年夜大都養老或醫療地產類的REITs公司成立於上世紀70~80年月，年夜型REITs公司領有的物業多少數字可達600多處，此中，80%~90%的物業是自有的，其他物業則是經由過程與經營商或其餘投資人一起配合倡議的私募基金平臺持有。這類REITs總資產規模可達百億美元以上，但員工卻隻有一兩百人，屬於典範的資源密集型企業。

REITs最常見的投資方法有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托運營模式。在凈出租模式下，REITs公司將養老物業出FEB 02 2015租給經營商，每年收取固定房錢所需支出，而間接經營所需支出、社區保護所需支出、稅費、保險費等所有由經營商負擔。在這種模式下，REITs的毛利潤率很高，房錢收益可達50%以上，並且險些不負擔任何運營風險；與之絕對，作為租戶的經營商則獲取所有的運營支出及剔除房錢所需支出、經營本錢後的殘剩收益，並負擔盡年夜部門運營風險。

在委托運營模式下，REITs公司將旗下物業托管給經營商，經營商每年收取相稱於運營支出5%~6%作為治理費，但不負擔運營吃虧的風險，也不獲取殘剩收益，全部運營支出都回REITs一切，運營本錢也由REITs公司承擔，響應的，REITs獲取房錢及運營殘剩收益，負擔年夜部門運營風險。

對照可知，在凈出租模式下，REITs的風險更低、收益更不亂，是以，為低落資金本錢，REITs的年夜部門物業采用凈出租方法經營，隻有少數物業采用委托運營模式經營。

恰是依賴賺取房錢支出以及部門運營所得，REITs得到瞭源源不停的不亂收益，也由此成為瞭養老地產市場上無力的恆久投資人。

典範公司

HCP：輕資產經營 均勻毛利率高達56%

HCPInc.（NYSE：HCP）便是在這一模式下運作勝利的案例之一。HCP公司是美國一傢辦事於醫療保健畛域的房地產投資信托公司，在美國紐交所上市，也是標普500指數身份股，今朝公司總市值為198億美元。旗下地產包含老年人室第、性命迷信地產、診所、病院及專門研究照顧護士院。

2013年期末，HCP旗下共有444個養老地產名目，經營本錢為9560.3萬美元，公司得到的租賃支出為6.03億美元，進住和辦事所需支出為1.46億美元，扣除折舊攤銷等，2013年公司來自養老地產的凈營收約為5.94億美元，同比增長24%。

《逐日經濟新聞》記者查閱公司汗青財報數據並盤算得出，公司比來六年均勻毛利率高達56%，凈利率也處於較高程度，為28.75%。截至2013財年底，公司凈資產收益率為9.4%，在同類REITs中居第五位。

記者察看：美養老地工業分工明白 各投資主體事跡懸殊

經由過程上述案例容易發明，美國養老地發生態圈的構建離不開各個市場主體的分工一起配合：開發商采取拿地、建房、賣房的“快入快出”方法，是典範的重資產運作模式，利潤菲薄單薄，且因受制於養老舉措措施等配套的建造，資金歸籠速率比擬一般地工業更慢；經營商凡是隻租賃不持有，同時提供專門研究照顧護士辦事，借助輕資產模式縮小運營現金歸報，但需負擔運營風險；投資商（如REITs）則經由過程恆久持有資產獲取不亂的房錢收益，利潤率高但資金歸籠期長，風險低，但投資歸報率也略低。

一方面，在這種各司其職的方法下，介入者既能找到專門研究的經營商，也能尋到恆久投資人，同時也知足瞭各種投資主體的風險偏好，入一個步驟匆匆入瞭美國養老地工業的恆久成長。

另一方面，美國養老地產行業中傳統的開發商和經營商利潤菲薄單薄也是不爭的事實，而這種微利甚至吃虧運營的狀態不只僅產生在上市公司身上。

金融信息公司Sageworks近期對全美1000多個行業中非上市公司的財政報表入行剖析，成果顯示，在截至2014年7月1日的12個月裡，僅有一個行業凈利潤率呈負值（-1%），而這恰是連續照護養老社區和輔助餬口辦事舉措措施行業（北美行業分類代碼：6233）。

Sageworks剖析師利比·比爾曼表現，最不賺錢的行業具備一個配合點，即所需支出收入都很重大。連續照護和輔助餬口辦事舉措措施行業的凈利潤率歷來菲薄單薄，提供辦事所需的裝備以及固定本錢可能很是高；此外，良多舉措措施從當局名目和保險公司得到的報銷比例也遭到嚴酷把持。

註：美國的養老地產介入各方的ROE都不高，即就是輕資產經營的REITs也不到10%；尤其是經營商的ROE廣泛為負，而海內地產商入軍養老地產廣泛飾演的腳色恰正是經營商。另，普爾特2013年的ROE數據采用的是稅前利潤。